N-o să vorbim prea mult despre felul în care s-a votat decizia proiectului de lângă Circ. Nici despre „dezvoltarea” pe care o trâmbițează unii prin comentarii și interviuri. Vom trece direct la subiect și vom scrie despre:

  • încălcările acestui proiect în domeniul construcțiilor;
  • procedurile încălcate la votarea avizului CNMI;
  • impactul proiectului asupra patrimoniului existent;
  • soluții alternative

Și pentru că s-a vorbit prea puțin despre aceste aspecte, începem cu normativele în construcții și încălcarea acestora.

  1. Încălcarea normativelor în construcții. Catastrofă urbanistică

Despre esteticul complexului prezentat nu merită să vorbim — părerile sunt împărțite și indiferent dacă ne place sau nu — va fi o părere subiectivă.

Dincolo de încălcarea legislației pentru protecția monumentelor despre care am vorbit cel mai mult și vom explica mai jos mai multe, acest proiect ar încălca o serie de normative în construcție creând multiple consecințe negative urbanistice.

Recapitulăm. Se propune un complex din:

  • Patru blocuri — 345/370 de apartamente (în proiectul prezentat apare informație diferită)
  • Un business — centru — 20 de nivele
  • Un centru comercial
  • Parcare subterană de trei nivele — 290 de locuri de parcare dintre care unul din nivele va fi pentru business — centru
  • Parcare supraterană — 40 de locuri pentru centrul comercial

Spațiu insuficient

Conform normelor în construcții — spațiul locativ nu este suficient: pentru clădirile cu 16 nivele se utilizează 10 m2/persoană pentru teren (atunci e nevoie de 2,75 ha). Complexul se propune pe un spațiu de — 0,8 ha!! Elementar pentru spațiul locativ nu este suficient spațiu, nemaivorbind de centrul comercial și blocul pentru birouri.

Unde vor fi construite instituțiile sociale?

Mai departe, instituțiile sociale sunt obligatorii — raza de deservire a unei grădinițe este de 200 de metri iar cea a unei școli este de 500. Unde vor fi amplasate aceste instituții școlare nu este clar.

Congestionarea traficului

Imagine: Alexandru Muntenau

Bulevardul Renașterii este o stradă magistrală de interes urban cu circulaţie dirijată a transportului. Pentru planificare bună a zonei este necesar ca să existe o distanță suficientă, 500 m, între intersecțiile cu străzile de categorie inferioară (în cazul ăsta avem două intersecții cu drumuri secundare / de interes local: str. Circului și str-la Pietrăriei 2). Această distanță este necesară pentru a asigura, continuitatea fluxului de transport pe bd. Renașterii, mai ales a transportului de pasageri, fără a fi create ambuteiaje. Or noi vedem că din proiectul propus se creează accese cu distanțele mult mai mici decât cele recomandate. Altfel, apare necesitatea amenajării benzilor suplimentare pentru decelerare și accelerare, care, din câte ne dăm seama, trebuie făcute din contul trotuarelor sau spațiului verde și iarăși pietonii sunt în pierdere.

Or observăm că acest complex va crea mari probleme traficului din zonă. În termeni simpli imaginați-vă că spre bulevardul Renașterii în fiecare zi la aceleași ore se vor porni mașinile din două accese dinspre zona circului și a noului proiect. Rezultatele vor fi cele așteptate — ieșirile spre bd. Renașterii, dar și bd. Renașterii vor fi blocate pe direcția spre centru.

Nota Bene — explicația de mai sus nu este oferită pentru a justifica modul de utilizare a bulevardului ci pentru a descrie situația la care ar duce o asemenea intervenție!!!

Veșnica problemă: Asigurarea cu parcări suficiente

99% din complexurile construite în ultimii ani în Chișinău nu au parcări suficiente pentru locatari. Explicația este simplă — construcția parcărilor înseamnă cheltuieli în plus. Cheltuieli pe care developerii nu și le pot ulterior recupera pentru că locurile de parcare nu se răscumpără. Soluția? Corect. Spațiul public.

Adică un spațiu care poate fi utilizat pentru teren de joacă, teren de sport, bănci și spațiu verde sunt utilizate pentru parcări.

În cazul complexului de la Circ, developerul ne promite o parcare subterană pentru 290 de locuri dintre care un nivel va fi oferit pentru clienții centrului comercial. Suficient? Evident că nu. Ce se va întâmpla? Parcările vor rămâne goale (pentru că de regulă spațiile nu pot fi vândute 100%) iar orice spațiu public liber va fi ocupat de mașini.

2. Lipsa unui plan urbanistic. Legi încălcate. Proceduri nerespectate.

Într-un oraș sau societate în care s-ar respecta legea nici nu am fi ajuns să discutăm la această etapă despre conceptul propus. Nici nu mai vorbesc despre votarea lui într-un ditamai Consiliu Național al Monumntelor Istorice (CNMI). De ce? Pentru că procedural și legal documentațiile permisive în construcții se eliberează în baza documentațiilor de urbanism (Plan Urbanistic General — PUG, Plan Urbanistic Zonal — PUZ). La această etapă acea zonă este indicată în PUG sub codul Re — revitalizare. Ceea ce înseamnă că această zonă n-a fost reglementată și că este obligatoriu de elaborat PUZ. Nu necesar, dar obligatoriu! În baza lui se vor elibera documentațiile permisive pentru construcții.

Dacă ar fi să ne conducem după buchia legii ar trebui parcurși următorii pași:

  1. Elaborare PUZ;
  2. Obținerea avizului de la CNMI/MECC (da, da. Și PUZ-ul trebuie să obțină avizul MECC);
  3. Votarea PUZ-ului în CMC
  4. Dezvoltarea unor proiecte (de construcție, amenajare, restaurare etc.) în zonă conform PUZ-ului

Abia după acești pași putem vorbi despre elaborarea unui proiect.

Ceea ce s-a votat la CNMI pe 29 ianuarie nu are absolut nicio valoare juridică din moment ce nu există niciun PUZ. Iar până ca să avem un PUZ elaborat și votat e o cale destul de lungă.

4. Sit protejat necertetat, nevalorificat

Unul din motivele pentru care acest proiect imobiliar a trezit atât de multe discuții este evident din cauza faptului că poate distruge două monumente importante ale Chișinăului — a monumentului arheologic de importanță națională cu numărul 185 — „Cimitir cu complexul de monumente” din strada Circului 6, ce include și Biserica Sfinții Împărați Constantin și Elena și clădirea Circului — clasat în 2019 ca monument de arhitectură (Aici vedeți ședința CNMI în cadrul căreia clădirea Circului a primit statut de protecție.)

Mai mult decât atât avem aici un sit arheologic foarte important pentru Chișinău care n-a fost cercetat. Despre acesta și cum poate fi valorificat altfel scriem mai „târziu”.

Oamenii de știință din domeniul arhitecturii au scris recent despre existența în trecut în acest spațiu a unei cetăți bastionare din perioada războiului ruso-turc 1787–1791. Că noi putem utiliza această informație pentru a dezvolta un eventual obiect turistic nu mai spun (doamna Mariana Șlapac a explicat recent ce semnificație are această zonă pentru Chișnău).

Imagini preluate din video: https://youtu.be/tHD6su_Q95s

Dezvoltatorul a declarat de câteva ori că s-au făcut cercetări arheologice, dar că nu s-a găsit nimic. Noi n-am văzut nicio cercetare în acest sens.

Unicul lucru de care cunoaștem este că asociația UrbanLab a început careva pași pentru cercetarea arheologică a zonei.

Chiar dacă nu fiecare dintre noi se identifică cu istoria și patrimoniul construit al Chișinăului, nu toți consideră că aceste două imobile și sit arheologic sunt valoroase, există lege. Lege și o serie de normative care se încalcă — începând cu Legea Ocrotirii Monumentelor 1530 din 1993 și convențiile la care Republica Moldova este parte terminând cu Legea urbanismului din 1996.

Dezvoltăm, nu distrugem. Dezvoltăm nu, distrugem

Deja ani la rând unii dezvoltatorii au aceeași pledoarie: noi vrem să dezvoltăm orașul, noi vrem să creăm locuri de muncă, asta este proprietate privată, vrem să construim.

Numai că ce construiesc nu dezvoltă în niciun fel orașul nostru. Mai mult decât atât, îi creează și mai multe probleme decât cele pe care le are. Toate ansamblurile rezidențiale apărute în ultima vreme nu-s altceva decât niște mașinării de făcut bani rapid și mulți. Fără să țină cont de normativele în construcții. Fără să țină cont de dezvoltarea durabilă a orașului. Nici nu mai vorbim de patrimoniul construit.

„Decât niște cocioabe mai bine aceste blocuri” — NU!

NU! Este un argument folosit de cei care ori nu cunosc cum are loc dezvoltarea durabilă a unui oraș ori de cei care au rele intenții.

În primul rând noi nu cunoaștem care sunt soluțiile cele mai bun înainte de a face un studiu.

Există multiple exemple în orașele europene despre cum zonele pot fi revitalizate astfel încât de pe urma acestora să beneficieze și oamenii din oraș dar și proprietarii de terenuri.

În aproape 90% din cazurile pe care le prezintă astăzi dezvoltatorii noștri, aspectul „dezvoltării urbane durabile” este ignorat.

Alternative sunt. Multe.

De pildă câțiva ani în urmă UrbanLab Chișinău prezentase un concept de dezvoltare a zonei Circului:

Conceptul se bazează pe cei trei piloni ai dezvoltării durabile: economic, ecologic și social. Puteți să-l vedeți integral aici. Este doar un concept. Exemple pot fi multe, dar ceea ce am vrut să vă arătăm este că noi putem să încercăm să dezvoltăm orașul și altfel.

Dezvoltarea durabilă nu înseamnă „câteva blocuri de 16 etaje”, dar un proiect care a fost elaborat ținând cont de mai multe aspecte decât cel în care beneficiarul va câștiga bani rapid. Un concept care va aduce beneficii și va schimba spre bine și infrastructura urbană, va ține cont de revitalizarea și valorificarea patrimoniului construit, de aspectele ecolegice dar și economice.

Surse: LEGE Nr. 835 /1996 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului, NCM B.01.05:2019, Legea Nr. 1530 din 1993 privind ocrotirea monumentelor;

Cu sprijinul: profesor universitar Ion Moraru, Dumitrița Efremov, Alexandru Munteanu

Lasă un răspuns

Completează mai jos detaliile tale sau dă clic pe un icon pentru a te autentifica:

Logo WordPress.com

Comentezi folosind contul tău WordPress.com. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Google

Comentezi folosind contul tău Google. Dezautentificare /  Schimbă )

Poză Twitter

Comentezi folosind contul tău Twitter. Dezautentificare /  Schimbă )

Fotografie Facebook

Comentezi folosind contul tău Facebook. Dezautentificare /  Schimbă )

Conectare la %s